Se prevé, en el caso de desahucios de viviendas (no de locales de negocios), que, una vez levantada la suspensión de los términos y plazos procesales tras la finalización del estado de alarma, se puedan suspender los lanzamientos o los procedimientos de desahucio (cuando todavía no se hubiere señalado fecha para el lanzamiento) por un periodo máximo de seis meses a contar desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas.

¿Cuál será el plazo máximo de estas medidas?

El período máximo será de 6 meses desde el día 2 de abril de 2.020.

¿Quién puede solicitar la suspensión procesal?

Aquellas personas arrendatarias que acrediten ante el Juzgado encontrarse en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida, como consecuencia de la situación extraordinaria creada por el Covid 19 y que no tengan alternativa habitacional.

¿Cómo debe de solicitarlo?

El estado de vulnerabilidad social o económica deberá ser comunicada al Letrado/a de la Administración de la Justicia y éste/a los servicios sociales competentes.

Los requisitos son los siguientes:

La concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:

Estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo o que haya reducido su jornada laboral, en el supuesto de ser empresario, por motivo de cuidados u otras circunstancias similares que hayan supuesto una pérdida sustancial de ingresos.

El conjunto de los ingresos de la unidad familiar, durante el mes anterior a la solicitud de la moratoria o la suspensión de plazos procesales, deberán ser los siguientes:

i. Con carácter general, el límite de tres veces el IPREM.
ii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
iii. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
iv. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
v. En el caso de que la persona obligada a pagar la renta arrendaticia sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será de cinco veces el IPREM.

– Que la renta más los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar. (suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, servicios de telecomunicación fija y móvil y posibles contribuciones a la comunidad de propietarios).

¿Qué se entiende por unidad familiar?

La compuesta por la persona que adeuda la renta, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, los hijos, con independencia de su edad.

¿Y si el arrendatario es propietario o usufructuario de otro bien inmueble en España?

No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica. Este requisito es extensivo a cualquier miembro de la unidad familiar.

¿A qué contratos afecta?

A aquellos contratos de arrendamiento en los que, dentro del período comprendido desde el 2 de abril de 2.020, hasta dos meses después de finalizado el estado de alarma, finalice el período de prórroga obligatoria o tácita previstos en la LAU.

¿A qué tiene derecho el arrendatario en esta situación?

El arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria del contrato por un plazo de 6 meses. La prórroga deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que exista otro acuerdo entre las partes.

¿Quién podrá solicitar una moratoria?

El arrendatario de contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

¿A qué arrendadores se podrá solicitar la prórroga?

A aquellos arrendadores que sean una empresa o entidad pública de vivienda y a los grandes tenedores de viviendas.

¿Qué debe entenderse por gran tenedor?

A aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o dispongan de una superficie construida de más de 1.500 m2.

¿A qué tipo de moratoria se refiere?

A un aplazamiento extraordinario y temporal en el pago de la renta, siempre que no se hubiera conseguido con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

¿Qué plazo otorga el RD Ley para solicitar el aplazamiento?

Un mes contado desde el 2 de abril de 2.020.

¿Y si no hubiera acuerdo con el arrendador?

El arrendador deberá optar por alguna de estas dos decisiones comunicándoselo al arrendatario, en un plazo de 7 días laborables:

  • Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma, y las mensualidades siguientes si aquél plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de 4 meses.
  • Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, a aplicar de manera automática y durante el tiempo que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente, hasta un máximo de 4 meses. Dicha renta se aplazará mediante el fraccionamiento de cuotas durante al menos 3 años, contados a partir de cuando finalice el estado de alarma o a partir de la finalización del plazo de los 4 meses citados y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento.

¿Establece el RD Ley 11/2020 la acreditación de las condiciones subjetivas?

Sí, en el artículo 6.

La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar del arrendador, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, si antes no se hubiese acordado entre ambas partes. El plazo para solicitarlo será de un mes, contado desde el día 2 de abril de 2.020.

¿Pacto con el arrendador?

El arrendador comunicará al arrendatario, en un plazo de 7 días laborables, las condiciones del aplazamiento de la deuda que acepta o, en su defecto, las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

¿Qué pasa si el arrendador no accede a un aplazamiento?

En defecto de pacto, la parte arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación.

Se autoriza al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana para que, mediante acuerdo con el Instituto de Crédito Oficial, se desarrolle una línea de avales con cobertura del Estado, para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas de financiación a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad.

¿Por qué plazo se ofrecen estos créditos?

Por un plazo de hasta 14 años, con un plazo de devolución de 6 años, prorrogable excepcionalmente por otros 4 años, sin devengo alguno de tipo de interés.

¿A qué podrán destinarse estas ayudas?

Al pago de la renta de arrendamiento de vivienda, pudiendo cubrir un importe máximo de 6 mensualidades de renta.

 

El devengo del IVA se encuentra regulado en el artículo 75 de la ley del IVA que establece que el IVA se devengará, en las prestaciones de servicios, cuando estos se presten o ejecuten. No hay duda que en los contratos de arrendamiento el servicio se presta por el uso o puesta a disposición al arrendatario del local objeto de arrendamiento.

Así las cosas, los efectos en el IVA para los arrendadores, de los distintos supuestos que se pueden presentar son básicamente los siguientes:

1. Suspensión o condonación total temporal de la renta pactada en el contrato

En estos casos el arrendador no va a percibir la renta del alquiler en un periodo de tiempo determinado. El contrato se mantiene vigente, el arrendamiento sigue en vigor, pero hay un periodo de carencia acordado entre arrendador y arrendatario.

En estos supuestos siempre que la condonación o renuncia a la renta no sea por una contraprestación del arrendatario al arrendador, no se devengará el IVA ya que no habría devengo por no ser exigible la renta suspendida.

2. Reducción o condonación parcial de la renta pactada en el contrato

En este caso arrendador y arrendatario acuerdan una reducción de la renta para un periodo concreto y determinado. En definitiva, se trata de una reducción sobre el importe del alquiler que se venía percibiendo, también por un periodo temporal.

En este supuesto habría exigibilidad y devengo del IVA, pero solo por la parte de la renta que se perciba realmente.

3. Aplazamiento de la renta pactada en el contrato

En estos supuestos en el acuerdo entre arrendador y arrendatario no se produce una suspensión (condonación) total o parcial de la renta, sino que se aplazan las rentas correspondientes a un periodo de tiempo concreto y determinado, pactándose en dicho acuerdo un nuevo calendario para el pago de esas rentas. De tal manera que los arrendatarios no pagan la renta de ese periodo y ese importe no cobrado se percibirá más adelante aumentando los importes de los siguientes periodos.

En estos casos, en la medida que lo que se acuerda es aplazar las rentas para su aumento en otros periodos, la exigibilidad y devengo del IVA se producirá en esos periodos futuros y no en el periodo en el que ha acordado su aplazamiento.

4. Impago de la renta pactada en el contrato

Estos supuestos se producen cuando no habiendo acuerdo entre arrendador y arrendatario, este último decide unilateralmente no abonar al arrendador la renta pactada en el contrato.

En estos casos, y con independencia de las consecuencias legales que desde el punto de vista civil se puedan producir, a los efectos del IVA se ha devengado y es exigible la renta del alquiler por lo que el arrendador deberá emitir la correspondiente factura en la que repercutirá el correspondiente IVA y en la declaración que corresponda, ingresar el importe correspondiente.

En estos supuestos habrá que tener en cuenta lo previsto en estos supuestos respecto de la modificación de la base imponible en el IVA respecto de créditos impagados.

1. Es preciso un análisis individualizado de cada situación para valorar las circunstancias de cada caso. No es lo mismo un local destinado al público que se ha cerrado por el decreto de alarma que una oficina o una nave.

2. Siendo perfectamente aplicable, en la mayoría de los casos, la aplicación en los contratos de arrendamiento de local de negocio de la cláusula rebus sic stantibus, nuestra recomendación es que se produzca un acuerdo entre arrendador y arrendatario respecto de las rentas pactadas, al menos, mientras esté vigente el estado de alarma decretado por el Gobierno.

3. Dicho acuerdo, aunque puede ser verbal debe formalizarse de algún modo para que pueda ser acreditado entre las partes y a los efectos fiscales.

4. En el caso de reducción parcial de la renta es conveniente que en la factura que se emita por el arrendador conste o se haga referencia al acuerdo con el arrendatario.

A título de ejemplo puede constar en la factura el importe total de la renta y a renglón seguido expresamente la reducción aplicada

Ejemplo

• Renta del mes de abril 2020……………………..1.000

• Reducción acordada COVID-19…………………..(300)

• Importe total a pagar…………………………………(700)

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