Los rendimientos por el arrendamiento de vivienda se benefician, en determinados casos, de una reducción fiscal importante en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (hasta la fecha 60 por 100 de reducción del rendimiento neto prevista en el art. 26.2 del IRPF).
Ahora bien, a efectos de tributación tenemos que distinguir entre el alquiler de vivienda habitual – cuya duración según la vigente Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos es de un año, con prórroga obligatoria hasta cinco años- y el arrendamiento turístico, o de temporada, como es el alquiler por ej. a estudiantes, o a personas desplazadas que durante un tiempo determinado más o menos amplio necesita alquilar una vivienda.
Pues bien, la AEAT mantiene una postura restrictiva a la hora de aplicar la reducción pues solo permite su aplicación a los arrendamientos de vivienda habitual, y no a los turísticos y de temporada.
El motivo por el que Hacienda niega está reducción a los que no son los alquileres tradicionales de vivienda, es porque considera que, para determinar el concepto de “vivienda”, se ha acudir a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 2.1, que establece que “se considerará arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. Ello, a pesar de que la Ley del IRPF en su artículo 23.2 de la Ley del IRPF no realiza remisión alguna a aquella normativa para determinar cuál es el concepto de vivienda a efectos de aplicar el beneficio fiscal.
Hay que mencionar que la remisión a la Ley de Arrendamientos Urbanos la avaló el Tribunal Económico-Administrativo Central en Resolución de fecha 8 de marzo de 2.018, dictada en Unificación de criterio, en la que el Tribunal con apoyo en lo dispuesto en los artículos 7.2 y 12.2 de la Ley General Tributaria, decía que: “las disposiciones generales del derecho administrativo y los preceptos del derecho común tienen carácter supletorio respecto a las fuentes del ordenamiento tributario, por lo que no existiendo en el ámbito tributario un concepto jurídico de “arrendamiento de inmueble con destino a vivienda” o simplemente de “arrendamiento de vivienda” habrá que acudir supletoriamente a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) que constituye el marco normativo que define la naturaleza jurídica de dicha institución”.
En la misma línea la Dirección General de Tributos ha negado la aplicación de la reducción al arrendamiento de temporada incluso a los casos de arrendamientos de diez y once meses de duración, criterio expresado en su Consulta V0729-20, de 6 de abril (contrato de arrendamiento de 1 de septiembre al 31 de julio), que con remisión a lo manifestado en la consulta V3019-17 de 20 de noviembre consideró que “Dado que el destino del alquiler no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que se efectúa el tiempo que necesitan para el curso universitario, no resultará aplicable la reducción prevista en el Art. 23.2”.
En definitiva, hasta la fecha ésta era la situación por lo que la interpretación de Hacienda ha sido la de entender que la reducción está pensada para aplicarla solo a los arrendamientos de vivienda que cumplan la función de ser la residencia permanente del destinatario, no una residencia temporal o vacacional.
La Ley 12/2023 modifica las reducciones aplicables al alquiler de vivienda con efectos desde el 1 de enero de 2.024, e incorpora una nueva definición de “vivienda”
En el BOE de 25 del paso mes de mayo de 2023 se publicó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que modifica ampliamente la reducción por el arrendamiento de vivienda.
La Ley de vivienda establece ahora que, para los contratos celebrados desde su entrada en vigor, el porcentaje general de reducción será del 50 por 100 (frente al 60 por 100 anterior), si bien regula porcentajes incrementados para los siguientes supuestos:
- 90 por 100 cuando se celebre un nuevo contrato de arrendamiento con el mismo arrendador sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 % en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
- 70 por 100 cuando: 2.1 El contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años, 2. Cuando el arrendatario sea una Administración pública o entidad sin fines lucrativos que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica, o cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.
- 60 por 100 cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento y no se encuentre referido a los supuestos mencionados previamente.
- 50 por 100 en cualquier otro caso.
Los requisitos para cada tipo de reducción se deberán cumplir cuando se celebre el contrato de arrendamiento. La reducción se aplicará en tanto dichos requisitos se sigan cumpliendo.
La modificación entra en vigor el 1 de enero de 2024, con efectos para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de esta Ley.
Por otro lado, la Ley define en unos términos distintos a los de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el concepto de “vivienda”, concretamente, dice en su artículo 3 Definiciones: «A los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las administraciones competentes en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquéllas, se establecen las siguientes definiciones:
Vivienda: edificio o parte de un edificio de carácter privativo y con destino a residencia y habitación de las personas, que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo disponer de acceso a espacios y servicios comunes del edificio en el que se ubica, todo ello de conformidad con la legislación aplicable y con la ordenación urbanística y territorial.».
Por otro lado, define lo que sería una Residencia habitual: “la vivienda que constituye el domicilio permanente de la persona que la ocupa y que puede acreditarse a través de los datos obrantes en el padrón municipal u otros medios válidos en derecho”.
Pues bien, teniendo en cuenta:
- que el legislador, no ha introducido en la nueva regulación de las reducciones del artículo 23.2 de la LIRPF la exigencia de que la vivienda arrendada fuera la residencia habitual, sino que se refiere a simplemente a “vivienda”, sin que en esta definición de vivienda haga ninguna referencia a la necesidad de permanencia.
- que, las nuevas reducciones se aplican también a arrendamientos en los que la vivienda no va a ser ocupada con carácter habitual o permanente, como es el caso, por ejemplo, de la nueva reducción del 70%, que se aplica al arrendamiento por Administraciones Públicas o entidades sin ánimo de lucro para el alquiler social, y para el «alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica”.
- que la propia Ley 12/2023 introduce una nueva reducción del 50% (inferior a la vigente hasta la fecha), aplicable «en cualquier otro caso»
Nos hacemos la siguientes preguntas ¿sigue siendo necesaria la remisión a la Ley de Arrendamientos Urbanos, teniendo ahora la nueva definición de vivienda en una específica Ley de vivienda?, dicho de otro modo, ¿sería posible extender la reducción a otros supuestos en que hasta ahora no se permitía, como sería el arrendamiento turístico o el de temporada?, ¿es posible defender la aplicación de la reducción del 50% prevista en el nuevo artículo 23.2.c) de la Ley del IRPF al arrendamiento turístico y al de temporada?.
Entendemos que esta es una cuestión que debemos valorar y articular debidamente, con el objetivo de aplicar la interpretación de la Ley más beneficiosa minimizando riesgos frente a regularizaciones de Hacienda.
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