Estimados clientes,
Os informamos de una importante Sentencia que ha dictado el Tribunal Supremo — Sentencia núm. 1.502/2025, de fecha 20/11/2025; número del procedimiento 7361/2023— que introduce un tratamiento fiscal favorable para particulares que venden inmuebles que han estado alquilados y que no realizan actividades económicas empresariales o profesionales.
¿Qué ha decidido el Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia de carácter vinculante en la que establece que:
- Los contribuyentes, aunque no realicen actividades económicas, no estarán obligados a aplicar un coeficiente de amortización mínimo del 3 % sobre el coste de adquisición cuando venden un inmueble que estuvo alquilado.
- En su lugar, podrán aplicar un porcentaje de amortización menor, siempre que quede justificado dentro de los criterios válidos según la regulación del impuesto sobre la renta (IRPF).
- Según el Tribunal Supremo, la amortización mínima no equivale automáticamente al 3 %. Es un concepto jurídico indeterminado que puede calcularse atendiendo a:
- la vida útil del inmueble,
- tablas oficiales (como la Orden de 27-3-1998),
- criterios contables y fiscales razonables.
Esto representa un ahorro fiscal considerable para miles de vendedores particulares que hasta ahora se enfrentaban a una interpretación restrictiva por parte de la Agencia Tributaria.
¿Qué implicaciones fiscales tiene este cambio?
Tradicionalmente, cuando un particular vendía un inmueble que había estado alquilado, la Agencia Tributaria exigía aplicar una amortización mínima del 3% sobre el coste de adquisición para calcular la ganancia patrimonial sujeta al IRPF. Esta amortización impacta directamente en la base imponible del impuesto, aumentando la ganancia y, por tanto, el impuesto a pagar.
Con la nueva doctrina del Supremo, se flexibiliza la amortización aplicable, permitiendo a los contribuyentes utilizar un porcentaje inferior al 3 % si es razonable y está justificado, lo que determina que se reduzca la ganancia patrimonial computable y disminuir la carga fiscal resultante de la venta.
¿Qué debería hacer si piensa vender un inmueble?
Si estás considerando vender una propiedad alquilada, le recomendamos:
- Revisar la amortización aplicada hasta ahora en sus declaraciones de IRPF para asegurar que puede ajustarse al criterio más favorable.
- Conservar y documentar justificantes técnicos (informes, cálculos y criterios utilizados) que sostengan el porcentaje de amortización aplicado.
- Valorar, en su caso, una simulación fiscal actualizada para estimar el impacto de esta nueva doctrina en su operación.
¿Tiene efectos retroactivos?
La sentencia sienta jurisprudencia y puede influir en procedimientos en marcha o a plantearse en recursos. Cada caso debe analizarse individualmente para evaluar si conviene instar la revisión de liquidaciones previas o plantear recursos basados en esta doctrina.
Conclusión
La reciente decisión del Tribunal Supremo supone un alivio fiscal en la venta de inmuebles por particulares y amplía las posibilidades de optimización en la fiscalidad de las ganancias patrimoniales. Es un cambio que puede reducir la carga fiscal derivada de operaciones inmobiliarias y que conviene aprovechar con el adecuado asesoramiento técnico.
Desde AP Consultores, quedamos a tu disposición para resolver cualquier duda al respecto.
